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Promessa de compra e venda ou cessão? Entenda a diferença.



Infelizmente, é comum nos negócios imobiliários que as partes utilizem de instrumentos contratuais divergentes do que deveriam. Um dos equívocos mais comuns é a utilização de uma promessa ou compromisso de compra e venda, quando na verdade deveriam firmar uma cessão. Portanto, o objetivo deste artigo é diferenciar os tipos contratuais acima e indicar em quais casos cada um deve ser utilizado.


A promessa de compra e venda nada mais é do que um contrato preliminar em que o vendedor, proprietário registral do imóvel, promete transferir a propriedade do bem, mediante o pagamento do preço em que o comprador se obrigou a entregar.


Exemplificando, imagine que Maria, produtora de grãos, pretende adquirir um imóvel rural de Augusto, para aumentar sua área produtiva. Nesse caso, sendo o último proprietário, as partes deverão firmar uma promessa de compra e venda. Importante lembrar que a transferência da propriedade não se dará apenas com o instrumento de promessa, uma vez que dependerá da posterior outorga da escritura pública e de seu registro.


A cessão, por sua vez, ocorrerá quando o vendedor não é o proprietário registral do imóvel, mas em decorrência de anterior promessa de compra e venda ou da existência de direitos hereditários, por exemplo, cede seus direitos de aquisição para um terceiro. Para melhor visualização, imagine que Henrique, pecuarista, tenha firmado promessa de compra de um imóvel de Paulo. Contudo, antes de ter sido realizada a outorga da escritura pública e seu posterior registro no Cartório de Imóveis, decide ceder seus direitos decorrentes da promessa para um terceiro. Nesse caso, como Henrique ainda não é proprietário registral do bem, deverá firmar contrato de cessão com esse terceiro que pretende adquirir.


Em resumo, a promessa de compra e venda deve ser utilizada quando o negócio se dá entre o proprietário do bem e o comprador. A cessão, por sua vez, ocorre quando no lugar do proprietário há um possuidor de direitos aquisitivos.


Por mais que as diferenças entre tais contratos sejam relativamente simples, ter ao seu lado um profissional capaz de identificar a modalidade contratual adequada é fundamental para evitar problemas futuros.





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