Antes de mais nada, precisamos ter em mente que a legislação prevê que os devedores respondem com seus bens pelas suas dívidas. A partir daí surgem dois institutos: a fraude à execução e a fraude contra credores.
Em resumo, a fraude à execução se dá quando o devedor vende seu imóvel no curso de uma ação de execução, visando impedir que seu imóvel responda pela dívida. Já a fraude contra credores, ocorre quando há uma dívida não ajuizada e o devedor vende seu imóvel para este não responder pela obrigação. Em ambas as situações, a venda do imóvel é passível de anulação, podendo causar um enorme transtorno ao adquirente.
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Mas isso significa que comprar um imóvel de uma pessoa com dívidas levará o adquirente ao prejuízo? Não exatamente. Para que a compra e venda possa ser considerada inválida, ao tempo em que o bem foi vendido, o devedor precisa ser insolvente ou passar a ser após o negócio.
A insolvência se dá quando os bens do devedor possuem valor menor do que a soma atualizada dos valores de suas dívidas. Veja:
E como descobrir se o vendedor de um imóvel está insolvente ou ficará a partir da venda do bem? Bom, o primeiro passo é analisarmos a matrícula do imóvel. Na matrícula poderá constar os ônus sobre o imóvel, e, inclusive, a informação de ações de execução em que o proprietário figura como devedor. Entretanto, a análise da matrícula do imóvel não é suficiente para evitar problemas com a aquisição.
Há casos, muito comuns por sinal, em que mesmo não constando informações na matrícula, existia ação de execução ou dívida não ajuizada. Portanto, além da análise da matrícula, é importante a emissão de certidões cíveis, criminais, trabalhistas, ambientais e tributárias. Além disso, é importante solicitar uma certidão de protesto em nome do vendedor. É por meio das certidões que será possível verificar a existência de eventuais pendências.
Após a emissão das certidões, surge a tarefa mais importante a ser feita: verificar se o devedor está ou ficará insolvente com a venda do bem. Assim sendo, deve ser feito um comparativo do somatório de todas as dívidas atualizadas existentes e o valor de todos os bens do devedor. Contudo, tal tarefa exige um conhecimento técnico e, sendo assim, a contratação de uma assessoria jurídica é de suma importância para a garantia de um negócio jurídico.
Nassim Kassem Fares
Graduando em Direito pela Universidade Federal de Jataí
Estagiário