Muitas famílias aqui da nossa região são proprietárias de imóveis rurais. Por razões diversas, ao invés de explorarem diretamente, preferem cedê-los para que outras pessoas desenvolvam algum tipo de atividade agropecuária. Isto é feito muitas vezes apenas no “fio do bigode”. Mas o ideal é formalizar um contrato bem feito. Os mais comuns são o arrendamento e a parceria, ambos, regulados pelo Estatuto da Terra.
Esses dois negócios abrangem a cessão, total ou parcial, por prazo determinado ou não, da posse e exploração do imóvel rural, podendo incluir outros bens, como maquinários, e benfeitorias, como currais ou armazéns. No arrendamento, o dono concede a área em troca de um aluguel fixo, normalmente chamado de “renda”, sem assumir quaisquer riscos com o empreendimento, bem parecido com uma locação urbana. Já na parceria, há uma partilha dos frutos, produtos ou lucros obtidos, entre os parceiros, como se fossem sócios, dividindo alguns riscos da atividade rural.
O que pouca gente sabe é que no arrendamento deve estar previsto o preço através de um valor em dinheiro, sendo proibida a fixação da renda em produto. Apenas o efetivo pagamento pode ser feito em dinheiro ou produto, mediante prévia conversão. Na parceria, deve se estabelecer em favor do proprietário um percentual sobre os frutos, que varia de acordo com a contribuição dele. Por exemplo, se entrar só com a terra nua, poderá resguardar, a título de remuneração, até 20% da produção obtida. Se, além disso, ceder também benfeitorias, esse limite poderá ser aumentado.
A partir de 2007, o contrato de parceria ganhou nova roupagem. Em primeiro lugar, a lei possibilitou a pré-fixação da quantidade ou volume relativa a participação do dono da área, desde que as parceiros façam um ajuste de contas no término do contrato. Essa equalização significa que, ao final, deverão olhar para toda a produção durante a vigência do contrato, para o percentual estabelecido e o que foi efetivamente entregue ao proprietário, para descobrirem se tem alguma diferença a restituir ou a receber.
As parte poderão, também, estabelecer, além dos frutos, outros riscos a serem repartidos de forma isolada ou não. Um deles, seriam as “variações de preços” dos produtos. Se assumir essa eventualidade, o proprietário poderá fixar uma quantidade certa de produtos que receberá, sujeitando-se apenas as oscilações das cotações da respectiva commoditie. É uma forma de amenizar os riscos com o empreendimento.
Apesar dessa inovações, muitos insistem em firmar contratos de arrendamento com a renda estabelecida em produtos, como sacas de soja ou arrobas de boi. Acontece que, segundo a legislação vigente, essas cláusulas seriam nulas, abrindo brechas para serem questionadas judicialmente. Além disso, como o produto é depositado na inscrição estadual do proprietário, esse pagamento pode gerar questionamentos de índole fiscal, tanto no âmbito do Imposto de Renda quanto do ICMS (assuntos que serão tratados num próximo artigo).
Para evitar esses problemas, uma solução viável seria firmar um contrato de parceria rural, com pré-fixação da remuneração em produtos, incluindo, apenas o risco de variação de preços. Todavia, esse planejamento estratégico exige análise minuciosa, por profissionais com expertise em Direito Agrário e Tributário, avaliando as peculiaridades de cada situação. Não fique quieto. Se planeje!
Álvaro Santos – OAB/GO 39.413
senior@alvarosantosadvocacia.com
Advogado com atuação em Agronegócio, Meio Ambiente e Tributação Rural.
Especialista em Processo Civil (Damásio), em Direito Ambiental (UFPR) e em Direito do Agronegócio (INSPER).
Pós-graduando em Direito Tributário (IBET).
Integrante da União Brasileira dos Agraristas Universitários – UBAA.
Membro do Conselho Municipal de Meio Ambiente de Jataí - COMMAM.