Você, produtor rural, construiu um baita barracão na área arrendada, para servir de local para guardar seus maquinários e alguns insumos. No entanto, depois de uma longa relação contratual, infelizmente o proprietário te notifica, para desocupar a área, já que irá entregá-la aos filhos. Imediatamente, você o recorda dos investimentos feitos e pede, amigavelmente, os valores de volta. Ele discorda, alegando que o contrato previa necessidade de autorização expressa para a edificação de benfeitorias.
E agora? O que fazer? A resposta está no Estatuto da Terra, lei responsável por regular as relações negociais firmadas entre arrendador e arrendatário. De acordo com essa norma, este último sempre terá direito a indenização por benfeitorias, desde que sejam necessárias ou úteis. Necessárias são aquelas fundamentais para a atividade a ser desenvolvida no imóvel, como as cercas de divisa, no caso de exploração pecuária. Úteis são as que melhoram e otimizam essa utilização, como o caso do barracão, para a agricultura.
Por isso, fácil é perceber que a referida cláusula contratual excluindo o direito à indenização seria nula. Sendo nula, não produz efeitos contra o arrendatário. Além disso, caso o dono não o indenize de imediato, aquele poderá reter a gleba arrendada e utilizá-la até que isso ocorra. É o chamado “direito de retenção”. Significa que uma nova safra poderá ser reiniciada, estendendo-se a vigência do contrato até que o valor seja acertado.
Mas atenção! O direito de retenção tem prazo e momento certos para ser exercido, sob pena de caducar. Nesse caso, o arrendatário terá que desocupar o imóvel, embora continue com o direito à indenização. Outro ponto é que, geralmente, surgem discussões sobre os valores dessas benfeitorias, cada um “puxando a sardinha para o seu lado”. Diante dessa situação, recomenda-se uma medida judicial com fim exclusivo de nomeação de um perito-avaliador, o qual ficará incumbido de, imparcialmente, encontrar o valor a ser indenizado.
Procure sempre um advogado agrarista de confiança, que seja especializado no assunto, para lhe assessorar, desde a elaboração do contrato até o seu encerramento.
Álvaro Santos- OAB/GO 39.413
senior@alvarosantosadvocacia.com
Graduado em Direito (UFG-Goiás). Especialista em Processo Civil (Damásio), em Direito Ambiental (UFPR), em Direito do Agronegócio (INSPER) e em Direito Tributário (IBET). Extensão em Tributação no Agro (IBET), Agronegócios (FGV) e Planejamento Tributário (IBMEC).
Mestrando com ênfase em Agroempresarial (IDP-Brasília).
Integrante da União Brasileira dos Agraristas Universitários – UBAA.