A aquisição de um imóvel, seja rural ou urbano, é um momento de muita alegria aos novos proprietários e, não raramente, representa o sonho da vida de muitos. Contudo, sem uma análise documental precisa e ampla que englobe tanto o imóvel, quanto os vendedores, esse momento pode se tornar um verdadeiro pesadelo. Diante disso, esse artigo o fará entender de uma vez por todas um dos, se não o mais importante, documentos referentes ao imóvel: a matrícula imobiliária.
É comum no meio jurídico que a matrícula imobiliária seja comparada à certidão de nascimento, visto que é o instrumento que dá origem à "vida registral” do imóvel. Contudo, na minha humilde visão de apreciador do direito imobiliário e registral, é uma comparação deveras simplória, haja vista a amplitude de informações que constam na matrícula do imóvel.
Neste sentido, a fim de tornar a compreensão acerca das matrículas ainda mais didática, nada melhor do que trazermos um exemplo de uma certidão de matrícula. Tal documento, nada mais é do que uma reprodução da matrícula original que fica armazenada no cartório de registro de imóveis da cidade em que o imóvel se localiza.
Sem delongas, vamos ao exemplo:
(As informações referentes ao imóvel e as partes constantes na presente certidão foram borradas a fim de preservar os dados dos envolvidos. O trecho da certidão acima possui fins meramente didáticos)
Logo no início do documento, no campo destacado e que, para facilitar a localização, identificamos como “1”, vemos a descrição do cartório de registro de imóveis em que a matrícula está registrada. É justamente neste cartório que poderemos solicitar uma certidão atualizada da matrícula, em que constarão todos os atos praticados junto ao imóvel até a data da emissão, ou requerer o registro e a averbação de informação na matrícula.
Registro e Averbação? Calma que já explicaremos o que cada um representa.
Logo em seguida, na parte enumerada pelo número “2”, após a identificação do cartório de registro de imóveis em que a matrícula foi registrada, a certidão traz: “CERTIFICA que a presente é reprodução autêntica da matrícula nº “Y”, livro 02...”. Este número da matrícula nada mais é do que um número de identificação do imóvel que o individualiza. Portanto, cada imóvel possuirá um número de identificação único que será aberto no momento do primeiro registro. É justamente por meio deste número que você poderá solicitar a certidão atualizada de inteiro teor do imóvel.
Seguindo, logo após a identificação do número da matrícula, é apontado o número do livro em que o imóvel está registrado. O livro 02, por exemplo, é o livro do Registro Geral, destinado à matrícula e aos registros e averbações enumerados no art. 167 da Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos).
Um pouco mais adiante a matrícula inicia a identificação do imóvel: “UMA PARTE DE TERRAS, situada neste município, na Fazenda “X”, com área de “n” alqueires, ..., confrontando com terras de ''Fulano" ...''. Neste ponto, torna-se necessário mencionar que a Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73), estabelece requisitos específicos para identificação dos imóveis urbanos e rurais. Se urbano, deverá ser feita a partir da indicação de suas características, localização, área, logradouro, número, confrontações e designação cadastral, se houver.
Que tal um exemplo? Veja:
Na identificação dos imóveis rurais, por sua vez, deverão constar os seguintes dados: código do imóvel, dados constantes no CCIR, a denominação, suas características, confrontações, localização e área. Aqui surge um ponto importante nos casos em que houver desmembramento, parcelamento, remembramento, ou em qualquer situação que envolva a transferência de imóvel rural com área superior a 25 ha. Acorre que a Lei de Registros Públicos, a partir de 2001, passou a exigir que a identificação dos imóveis rurais fosse feita a partir de memorial descritivo, contendo as coordenadas dos limites do imóvel, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro. A ideia da exigência é aumentar o nível de precisão na identificação dos imóveis rurais, impedindo, inclusive, que haja sobreposição de dois imóveis rurais. Ressalta-se que somente até 20/11/2023 os imóveis com área inferior a 25ha estarão desobrigados da exigência do georreferenciamento.
Veja um exemplo de matrícula de um imóvel rural georreferenciado:
Como podemos notar, a identificação do imóvel georreferenciado se torna mais longa, uma vez que é feita através do apontamento de todas as coordenadas dos vértices que definem os limites do imóvel rural. Ao final da descrição do imóvel acima, notamos mais duas características importantes: i) a identificação da engenheira agrimensora responsável pela elaboração do memorial; ii) a apresentação do código de cadastro no INCRA (região em vermelho). A primeira decorre da exigência do memorial ser elaborado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica – ART. Já o número do cadastro no INCRA comprova que o imóvel está devidamente cadastrado no Sistema Nacional de Cadastro Rural.
Voltando ao primeiro exemplo de matrícula trazida, ao final da segunda parte, há a identificação e a qualificação da primeira proprietária do imóvel. Tal identificação, da mesma forma que a descrição do imóvel, deverá seguir as exigências feitas pela Lei de Registro Público (LRP). Vejamos quais as exigências dispostas no art. 176 da LRP:
“4) o nome, domicílio e nacionalidade do proprietário, bem como:
a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão, o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou à falta deste, sua filiação;
b) tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda;”
Para finalizar a análise desta segunda parte da certidão, cumpre mencionar o significado de uma expressão utilizada nas duas últimas linhas: transcrição aquisitiva. O termo que muitas vezes parece de difícil interpretação, nada mais é do que o nome utilizado para identificar a transcrição “mãe” que deu origem à matrícula. As transcrições eram as formas antigas de registrar os imóveis, que, a partir da Lei de Registros Públicos (LRP), deram lugar às matrículas imobiliárias. A identificação da transcrição ou da matrícula “mãe”, que deu origem a nova matrícula, é, portanto, mais uma das exigências trazidas pela LRP.
Ao final, constará a data em que o registro foi realizado.
Superada a parte que versa sobre a identificação dos imóveis nas matrículas, passamos à análise das partes seguintes. Constarão a partir de então, as averbações e os registros feitos em relação à matrícula do imóvel. Os registros, identificados pela letra “R.”, servem para constar na matrícula os atos de transferência e de declaração em relação à propriedade e dos demais direitos reais como, por exemplo, hipotecas, servidões, usufrutos, promessas de compra e venda, contratos de locação, loteamentos e outros. Já as averbações, identificadas pela inicial “Av.” referem-se às alterações do registro, como, por exemplo, a alteração de nome, extinção de ônus e direitos reais por cancelamento, cláusulas de inalienabilidade de imóveis etc.
O primeiro registro realizado na matrícula do imóvel rural que estamos utilizando como exemplo, e que está identificada com o numeral “3”, trata-se de um registro de garantia real hipotecária sobre o imóvel. Tal registro, representa que o imóvel foi oferecido em garantia, neste caso à uma instituição financeira, e que, no caso de haver falta de pagamento da dívida contraída pelo proprietário do imóvel, o credor poderá ter para si a propriedade.
Logo após o registro da garantia real, ainda na parte 3, podemos notar que houve a averbação de cancelamento da hipoteca, fato que nos mostra que o proprietário do imóvel honrou com a dívida advinda de negócio com a instituição financeira. Aqui deve ser exposto um importante princípio registral, o princípio da continuidade. Tal princípio exige que os atos praticados em relação ao imóvel constem de maneira sequencial e ininterrupta. Outra característica importante nas matrículas é o fato de que nada na matrícula pode simplesmente ser apagado ou alterado. Caso algum registro passe a não produzir mais seus efeitos ou haja alguma informação errada na matrícula, a correção deverá ser feita por meio de uma averbação. Na matrícula que estamos analisando, por exemplo, não houve simplesmente a retirada do registro da garantia real, mas sim uma averbação que constou seu cancelamento.
Na penúltima parte destacada da certidão que estamos utilizando como exemplo, identificada pelo numeral “4”, há o registro de escritura de compra e venda do imóvel. É justamente por meio deste registro que a propriedade do imóvel passará da antiga(o) proprietária(o) a(ao) nova(o). Portanto, podemos concluir que, analisando a certidão de uma matrícula, poderemos verificar tanto quem é o atual proprietário do imóvel que dispõe dos direitos sobre este, quanto todas as demais pessoas que já foram proprietárias do imóvel.
Por fim, na última parte em destaque da certidão (n.5), verificamos uma outra forma de aquisição de propriedade, a partilha de bens inventariados. Além destas formas de aquisição há outras como, por exemplo, pelo casamento, pela usucapião ou por outras formas de negócios jurídicos.
Por todo exposto, fica evidente que a matrícula imobiliária, que pode ser consultada por meio da emissão de uma certidão atualizada de inteiro teor, é muito mais do que uma simples “certidão de nascimento do imóvel”. Analisar a matrícula do início ao fim, é fundamental para evitar dores de cabeça durante a aquisição de imóveis. É por meio deste documento que se verificará se a pessoa que se diz vendedora do imóvel é o real e legítimo proprietário do bem. Através deste documento, ainda, será identificado se o bem não está gravado com usufruto ou se está hipotecado ou penhorado. Poderá ser certificado, também, tratando-se de imóvel rural, se já foi georreferenciado ou se ainda deverá ser. Estas são apenas algumas das várias informações que constarão na matrícula do imóvel e que devem ser analisadas cuidadosamente para se fazer uma compra segura e bem sucedida de um imóvel.
Nassim Kassem Fares
Graduando em Direito pela Universidade Federal de Jataí
Estagiário
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