Como se sabe, a matrícula do imóvel é importante para indicar quem seja seu proprietário, mas, muito além disso, ela funciona como uma espécie de histórico sobre tudo o que se passa com aquele imóvel. O registro é feito pelo Cartório de Registro de Imóveis, por meio de tabelião habilitado.
A lei não permite que registros sejam excluídos daquela matrícula, mesmo que seja erro formal (de digitação, por exemplo). Até mesmo estas simples correções são feitas em novo registro. Isso garante segurança jurídica, tanto ao proprietário quanto a quem com ele realizar negócios.
Na matrícula do imóvel rural devem ser registradas as escrituras ou contratos de compra e venda, de comodato, de arrendamento etc. Com tais registros, é possível saber quem é seu proprietário e quem exerce a sua posse. Além disso, toda vez que o imóvel for dado em garantia real ou pignoratícia, em financiamentos, CCR (Cédula de Crédito Rural) ou CPR (Cédula de Produto Rural), tais títulos devem ser averbados naquela matrícula.
Quando não se faz o devido registro pode surgir uma série de transtornos, tanto para o proprietário, quanto para quem exerça sua posse e aos credores. Isso pode ser verificado em diversos casos práticos encontrados nos tribunais, conforme se verifica no exemplo abaixo:
O proprietário de um imóvel tem o hábito de arrendar suas terras. Firma contrato de arrendamento com o arrendatário e realiza o registro do contrato na matrícula do imóvel, mas por algum motivo, decidem por encerrar o contrato precocemente.
Imagine que ainda faltem três anos para o fim do contrato e ele é encerrado apenas verbalmente, com o arrendatário devolvendo a posse ao proprietário, mas não é registrada a cessação do arrendamento. Dias depois, novo arrendatário passa a produzir naquela área, mas o novo contrato não é registrado.
Na hipótese do primeiro arrendatário ser executado por dívida, o credor buscará, no registro de imóveis, bens que possam ser penhorados, encontrando, naquela área, um contrato de arrendamento em vigência. Por vezes, ocorre de o juiz deferir a penhora de produtos agrícolas daquela área, pois presume-se que pertençam ao antigo arrendatário, cabendo ao novo esforçar-se para provar que os produtos lhe pertençam.
Já para os credores, o registro de CCR ou de CPR na matrícula são essenciais para que tenham preferência contra terceiros, quando aquele bem for dado em garantia real ou pignoratícia. Se duas CPRs são realizadas por credores distintos e apenas um deles faz o registro, é este quem terá preferência no recebimento do crédito.
Ademais, em processos de execução, a parte credora deve registrar na matrícula do imóvel a existência da execução. Assim, o devedor fica impedido de alienar o imóvel com o propósito de fugir da dívida.
Se o credor não fizer o registro, o terceiro comprador será considerado de boa-fé e não poderá ser demandado. Mas se estiver registrado, é o terceiro comprador que assume o risco de arcar com o bem para a satisfação da dívida.
Por fim, é sempre importante lembrar que imóvel que não possua matrícula é inexistente ou irregular. Ainda, a pesquisa prévia no Registro de Imóveis é sempre importante antes de se concretizar qualquer compra, devendo ser a primeira atitude do comprador. A orientação jurídica também é essencial para evitar algumas dores de cabeça no futuro. Procure sempre seu advogado para realizar tais transações. Você encontra mais sobre compra e venda de imóveis neste artigo.
Autora: Daniela de Almeida Weber
Advogada OAB/GO 55.033
Bacharel em Direito
Pós Graduanda em Direito Processual Civil