Nos últimos anos várias propriedades rurais tem passado por leilões, sejam judiciais ou extrajudiciais. Importa dizer, que existem diferenças entre o leilão judicial e o extrajudicial. A distinção, basicamente, reside em que no leilão extrajudicial o estado-juiz não estará presente e a arrematação ocorrerá por meio de procedimento instaurado pelo credor — na maioria das vezes — fiduciário.
Isso se dá porque, invariavelmente, nos leilões extrajudiciais o imóvel é dado como garantia de quitação da dívida, como, por exemplo, quando o produtor rural toma empréstimo junto ao banco para aquisição de uma fazenda. Referida propriedade então é transferida para a instituição, ficando, contudo, na posse do produtor rural até quitação da dívida.
Nos casos de leilões extrajudiciais é preciso saber que é muito comum vícios no procedimento, decorrentes da ausência de notificação do devedor e por arrematação por preço vil. Por isso, tanto quem pretende adquirir como quem pode perder o imóvel, deve se atentar a todos os atos praticados até o momento da arrematação, pois terá a oportunidade de arguir uma eventual nulidade.
Quanto ao leilão judicial, este ocorre quando o devedor não arca com uma dívida líquida, certa e exigível, que pode ter origem em um contrato de arrendamento ou qualquer outro título executivo extrajudicial ou judicial.
Nos casos de leilões judiciais existem alguns requisitos que o leitor deve saber. Um deles, é que recaindo a penhora sobre uma chácara ou fazenda, além do executado, seu cônjuge também deve ser intimado, salvo se forem casados em regime de separação absoluta de bens. Outro requisito, é que no leilão não será aceito lance que ofereça preço vil. Vil, portanto, é o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz ou menor que cinquenta por cento do valor da avaliação da fazenda.
Um outro requisito importante é quanto a publicação do edital, que deverá ocorrer em, no mínimo, 5 dias antes do leilão, ou seja, se a publicação for com quatro dias ou menos, o leilão será nulo. Da mesma forma será nulo o leilão quando houver prova da existência de ônus ou gravames não informados no edital, pois o edital é a regra do leilão, e provado algum ônus como hipoteca, um contrato de locação ou uma penhora, o leilão será nulo.
A observância das intimações do executado são um dos pontos mais importantes. Veja, pois, que no leilão extrajudicial, o devedor fiduciário tem preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida. No judicial, há a possibilidade, antes da alienação, de remição, isso é, do devedor pagar ou consignar a importância atualizada da dívida, acrescida de juros, custas e honorários advocatícios.
Além disso a legislação concede ao coproprietário ou cônjuge outra garantia fundamental. É que o bem não poderá ser vendido por preço inferior ao da avaliação na qual o valor auferido seja incapaz de garantir o pagamento da meação.
Por exemplo, se o bem for avaliado em R$ 1.000,000,00, a meação é de R$ 500 mil. Se em alienação é ofertado o valor de R$ 550 mil, sabendo-se que devem ser suportadas as despesas de editais e remuneração do leiloeiro, o leilão será inócuo. Isso porque, deduzidas estas despesas, sabidamente não sobrarão valores para pagar os R$ 500 mil ao cônjuge-meeiro.
Por fim, se você deseja participar de um leilão para aquisição de um imóvel rural ou se está prestes a perder o seu, saiba que é necessário o acompanhamento de um advogado, por prevenção para quem quer obter, e por solução para quem busca reaver seu bem levado a um leilão viciado.
Sebastião Barbosa Gomes Neto - OAB/GO 50.000
Graduado em Direito pela Universidade Federal de Goiás
Pós-graduado em Direito Tributário pelo Instituto Brasileiro de Estudos Tributários
Pós-graduando em Direito do Trabalho pela PUC/MG
Membro da Associação Goiana dos Advogados Trabalhistas-AGATRA
Advogado trabalhista com foco na defesa do produtor rural
sebastiao@alvarosantosadvocacia.com