Em 28 de dezembro de 2021, na última semana do ano passado, foi publicada a Medida Provisória N. 1.085 que dispõe sobre o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos. A medida trouxe alterações em importantes legislações como o Código Civil, a Lei 13.465/2017, que trata da regularização fundiária rural e a Lei N. 6.015/1973, que trata dos registros públicos.
A finalidade da MP, como seu próprio artigo 1º retrata, é modernizar e simplificar os procedimentos relativos aos registros públicos de atos e negócios jurídicos. Outro ponto importante que a Medida pretende garantir é a maior segurança jurídica, principalmente ao dispor sobre a concentração dos atos na matrícula.
O ponto central da MP é o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos que surge em decorrência do dever de virtualização dos registros. Tal dever, antes da publicação da Medida já vinha sendo concretizado, como por exemplo pelo Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis em âmbito nacional e de centrais locais.
O Sistema pretende viabilizar a interconexão das serventias, com o intercâmbio de documentos e informações, por exemplo, e o atendimento virtual aos usuários finais, permitindo, inclusive, a visualização eletrônica dos atos praticados no âmbito dos registros públicos. Representa, sem dúvidas, o anseio do mercado imobiliário quanto ao acesso de informações e rapidez.
Nesse sentido, outro ponto importante é a redução de prazos para emissão de certidões de imóveis, documentos de suma importância para a concretização dos negócios imobiliários. Com as alterações trazidas pela MP, o prazo para emissão eletrônica de certidões pelos Cartórios de Imóveis passa a ser de 4 horas para certidões de inteiro teor, 1 dia para certidão de situação jurídica do imóvel e 5 dias para os demais casos.
Além disso, apesar da aplicabilidade ainda incerta na prática dos negócios imobiliários, a concentração dos atos na matrícula imobiliária, já disciplinada na legislação vigente, é sem dúvidas um ponto que merece destaque.
A Medida Provisória altera a Lei n. 13.097/2015, dispondo que “Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no registro de imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos art. 129 e art. 130 da Lei nº 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel.”. Prevê, ainda, que “Não serão exigidos, para a validade ou eficácia dos negócios jurídicos a que se refere o caput ou para a caracterização da boa-fé do terceiro adquirente de imóvel ou beneficiário de direito real: I - a obtenção prévia de quaisquer documentos ou certidões além daqueles requeridos nos termos do disposto no § 2º do art. 1º da Lei nº 7.433, de 18 de dezembro de 1985; e II - a apresentação de certidões forenses ou de distribuidores judiciais.”
Em resumo, a Medida Provisória 1.085/2021 reforçou o princípio da concentração dos atos na matrícula. Contudo, na prática, ainda não se visualiza a efetiva concentração e a dispensa da análise de outros documentos para garantir segurança jurídica ao terceiro de boa-fé. Nesse sentido, somente a análise da matrícula de um imóvel rural, por exemplo, ainda se demonstra insuficiente para garantir a plenitude de uma compra e venda.
Por mais que a publicação da MP ainda gere discussões quanto a aplicabilidade, eficácia, e a necessidade de emendas, sem dúvidas demonstra a tendência de desburocratização dos registros públicos. Se capaz de garantir o que promete, ou seja, maior agilidade e eficiência, sem jamais abrir mão da segurança jurídica, a Medida Provisória, que poderá ser convertida em Lei, trará sem dúvidas impactos positivos nos mais variados negócios imobiliários.
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