Imagine que você, produtor rural, encontrou uma fazenda com terras extremamente férteis, seja para agricultura ou para pecuária, bem localizada, com a topografia perfeita para o seu tipo de atividade, bem servida de água e numa região com bons índices pluviométricos. Alguém te falou que o proprietário pretende arrendar o imóvel todo por um bom preço e que você seria um excelente candidato. Daí você pensa: “pronto, falta só assinar o contrato!”
Não é bem assim! Antes de arrendar um imóvel rural ou mesmo apenas uma parte, é fundamental tomar uma série de cuidados, com o intuito de evitar problemas futuros. É como se diz: “o seguro morreu de velho”. Não é diferente na hora de combinar um arrendamento rural, até porque o objetivo sempre envolve um empreendimento que, se por um lado, exige investimentos maciços, por outro, está sujeita a uma infinidade de riscos, sejam econômicos ou agrobiológicos, como o clima e a sanidade das plantas ou animais.
O primeiro ponto que deve ser investigado consiste na regularidade dominial do bem. Nesse instante, você precisa ver a certidão da matrícula do imóvel e se certificar se quem pretende arrendá-lo é o verdadeiro dono ou possuidor com justo título. Além disso, é importante examinar o verdadeiro tamanho da área toda e, ainda, daquela específica que estiver sendo cedida. Se o bem já foi georreferenciado, os riscos são menores. Recomenda-se olhar, ainda, o CCIR junto ao INCRA e se os ITR’s dos últimos anos foram pagos.
Além disso, é essencial avaliar se o imóvel está regularizado do ponto de vista ambiental. Quer dizer, se já foi declarado no CAR e, principalmente, se a área consolidada foi aberta seguindo os ditames da legislação, com todas as licenças de supressão vegetal, por exemplo. É interessante consultar se existe áreas embargadas pelo IBAMA ou pela Secretaria Estadual do Meio Ambiente, bem como outros tipos de restrição dessa natureza.
Uma terceira e última recomendação muitíssimo importante consiste em descobrir se a área estava arrendada antes para outras pessoas. Nesse caso, é fundamental checar se o proprietário notificou o arrendatário atual para exercer seu direito de preferência na renovação do contrato, ou, ainda, se houve algum distrato entre eles, dando por acabado o negócio. Veja também se existem penhores registrados sobre a área por dívidas dele. Todos esses pontos podem ser investigados através de buscas junto ao Cartório de Títulos e Documentos e outros órgãos públicos.
Esses são apenas alguns dos detalhes que precisam ser avaliados antes de assinar esse contrato tão importante para a expansão da sua atividade econômica, já que existem vários outros. O ideal é que você tenha ao seu lado um advogado da sua confiança, que seja especialista em Direito Agrário voltado para o produtor rural, tanto para essa análise pré-contratual, quanto para elaborar um contrato que lhe dê segurança.
Álvaro Santos- OAB/GO 39.413
senior@alvarosantosadvocacia.com
Especialista em Processo Civil (Damásio), em Direito Ambiental (UFPR), em Direito do Agronegócio (INSPER) e em Direito Tributário (IBET).
Integrante da União Brasileira dos Agraristas Universitários – UBAA.
Ex-Membro do Conselho Municipal de Meio Ambiente de Jataí – COMMAM.