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Cuidado na hora de comprar sua fazenda!



O artigo de hoje aborda um assunto muito importante para o produtor rural, principalmente aquele que pretende adquirir novas terras para ampliar a produção. Esse momento geralmente é cheio de ansiedade por parte do comprador, que está a um passo de aumentar o seu negócio. Justamente por isso que é preciso tomar bastante cuidado, até porque “é melhor prevenir, do que remediar”.


Em primeiro lugar, é fundamental examinar a documentação referente ao próprio bem, principalmente a certidão da matrícula imobiliária, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis - CRI. Através dela, você pode checar quem é o verdadeiro proprietário, a forma através da qual ele adquiriu a fazenda e a data exata em que isso aconteceu.


Outra informação imprescindível é a averbação do georreferenciamento na matrícula, essencial para a segurança fundiária da transação, evitando “surpresas” com o real tamanho da gleba. No CRI emite-se também a certidão de ônus e gravames, donde se extrai eventuais hipotecas, penhoras ou processos outros relacionados ao imóvel.


Além dessas duas certidões, recomenda-se analisar os títulos aquisitivos do vendedor, quer dizer, os documentos que originaram sua propriedade, como escritura de compra-e-venda, formal de partilha, escritura de doação, entre outras. Esses títulos são mencionados na certidão da matrícula, porém, podem ser consultados na íntegra, nos respectivos Tabelionatos de Notas nos quais tenham sido lavrados.


Também se mostra importantíssimo consultar se o Imposto Territorial Rural – ITR, foi devidamente recolhido nos últimos cinco anos, o que pode ser feito pela internet, informando o NIRF – Número do Imóvel Rural na Receita Federal. Além disso, deve-se averiguar o CCIR – Certificado de Cadastro de Imóvel Rural, documento emitido pelo INCRA, também através da internet, conferindo se está cadastrado junto a esta Autarquia bem ainda se as taxas anuais foram pagas.


Outro ponto importante é descobrir se o imóvel rural está inscrito no Cadastro Ambiental Rural – CAR, avaliando a existência de eventuais passivos ambientais, como déficits de reserva legal ou áreas de proteção permanente. Neste ponto, deve-se olhar se existem embargos ambientais na área, o que pode ser visto no site do IBAMA, que também disponibiliza informações sobre eventuais autos de infração em nome dos vendedores.


Por sua vez, se a área estiver arrendada ou cedida à um terceiro não se pode esquecer que ele tem direito de preferência na aquisição preço-por-preço. Caberia, então, ao vendedor notificar-lhe da venda, levando ao conhecimento dele a proposta autêntica feita pelo comprador. Não tendo interesse, incumbe ao vendedor colher a desistência expressa do terceiro, para, só depois, concretizar a negociação com o comprador.


Por último, recomenda-se o levantamento de eventuais dívidas em nome dos vendedores (caso se trate de pessoas casadas). Aqui, as principais certidões são as fiscais (federais, estaduais e municipais), as ambientais e as trabalhistas. Quanto à índole, também se torna relevante avaliar a existência de ações cíveis e criminais, emitidas tanto pela Justiça Estadual quanto pela Justiça Federal. Esse cuidado é importante para evitar futuras dores-de-cabeça com credores dos vendedores.


Enfim, existem outros documentos que podem ser levantados, sendo estes os mais importantes numa negociação comum. O ponto importante aqui é se munir de informações estratégicas sobre o bem e a respeito dos vendedores para que o negócio seja seguro para o comprador. Nessa hora, não se deixe levar pelo entusiasmo, consulte sempre um advogado da sua confiança com experiência na área rural.


Álvaro Santos- OAB/GO 39.413

senior@alvarosantosadvocacia.com

Especialista em Processo Civil (Damásio), em Direito Ambiental (UFPR) e em Direito do Agronegócio (INSPER). Pós-graduando em Direito Tributário (IBET).

Integrante da União Brasileira dos Agraristas Universitários – UBAA.

Membro do Conselho Municipal de Meio Ambiente de Jataí – COMMAM.


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