Você já reparou no quanto Jataí tem crescido nos últimos anos? Segundo o IBGE, em 2010, o município contava com cerca de 88 mil habitantes. Já em 2018, a estimativa era de uma população de mais de 99 mil! Com o crescimento da população, a cidade tem a necessidade de expandir-se territorialmente para abrigar a todos que aqui desejam estabelecer seu lar. Nesse sentido, em alguns pontos do perímetro urbano, a zona urbana passa a fundir-se com a zona rural, num processo natural de expansão.
Pensando nisso, o Plano Diretor Urbano possui, como uma das diretrizes, o direcionamento do crescimento da cidade sentido oeste do território jataiense, onde são boas as condições topográficas para a urbanização.
Diante desta situação, alguns imóveis rurais poderão ser transformados em imóveis urbanos, dada a necessidade de dar a correta função social ao terreno situado em perímetro urbano ou semi-urbano. Sendo este o caso, basta que o proprietário fique atento ao procedimento, que exige uma série de documentos e cuidados, a fim de que possa empreender no parcelamento do terreno para fins de loteamento urbano. Também deve observar ao disposto nas Leis 3066, 3067, 3068, 3069 e 3070, todas de 2010.
Inicialmente, é preciso ter em mente que o terreno precisa estar localizado em perímetro urbano. Caso não esteja, é necessário solicitar junto à prefeitura a alteração do Plano Diretor Urbano, instituído pela Lei 3.070/2010. Em Jataí, por exemplo, faz parte do perímetro urbano toda a área até o limite das áreas dos parques de águas termais, lembrando que os imóveis que ali se encontram, não são considerados automaticamente imóveis urbanos, pois, o que caracteriza o imóvel rural é sua destinação (agricultura, pecuária etc.) e não sua localização.
Uma vez pertencente ao perímetro urbano, o empreendedor deve ficar atento ao rol de documentos exigidos no art. 11 da Lei de Parcelamento, nº 3069/2010. Basicamente, além dos trâmites burocráticos, a área na qual ocorrerá o parcelamento deve estar isenta de qualquer ônus e o empreendedor deve realizar as obras de infraestrutura exigidas pelo Plano Diretor, incluindo água, esgoto e galerias pluviais. Também deve reservar, do total, 7,5% para área verde, 7,5% para área adicional e 20% para abertura de vias.
A prefeitura, a título de caução, exige 20% desses terrenos, escolhidos a seu critério. Isto porque, se o empreendedor não construir a infraestrutura básica, é a prefeitura quem deve fazê-lo. Se toda a infraestrutura for realizada a contento, a caução é devolvida ao empreendedor.
Uma vez realizados os procedimentos obrigatórios de infraestrutura e documentação, o governo municipal assina um decreto, que serve para registro em cartório. Assim, se for total a área a ser parcelada, a “matrícula-mãe” deixa de existir, criando-se matrículas individuais para cada terreno. No caso de parcelamento parcial de uma área de terras, a matrícula é atualizada, e surgem tantas novas matrículas quantos forem os lotes criados.
Por fim, o Incra também exige a alteração do cadastro no SNCR (Sistema Nacional de Cadastro Rural) quando o parcelamento for de apenas parte do imóvel rural. No caso de parcelamento da área total, o requerimento deve ser realizado no sentido de cancelamento do Cadastro. Vale lembrar que durante o trâmite processual, o contribuinte deve continuar pagando o ITR e, somente ao final do processo, é que inicia a obrigação de pagamento de IPTU.
Como o processo é criterioso e contém uma série de exigências, o ideal é que o empreendedor tenha apoio técnico, tanto na área ambiental, quanto contábil e jurídica, a fim de evitar prejuízos no empreendimento. Dessa forma, além de realizar um negócio rentável, também contribuirá com o crescimento da cidade, dando a devida função social ao terreno inserido em perímetro urbano.
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Autora: Daniela de Almeida Weber, advogada
Pós-Graduanda em Mediação, Conciliação e Arbitragem, com ênfase no NCPC
Tesoureira da Comissão da Advocacia Jovem da Sub-seção de Jataí/GO
Instagram: @daniweber.adv