Não são raras as vezes em que as compras de imóveis rurais se realizam entre um vendedor pessoa jurídica e um comprador pessoa física. Nesses casos, além dos cuidados obrigatórios para todas as transações imobiliárias, como a análise da matrícula do imóvel e a verificação de possíveis débitos em nome da parte alienante, o comprador deve se ater a outros aspectos.
O primeiro ponto a ser observado, que inclusive já foi tema de outro artigo publicado em nosso blog , é a necessidade da análise dos atos constitutivos da pessoa jurídica. Ao contrário do que se imagina, não é sempre que o sócio de uma empresa ou seu administrador poderá vender o bem assinando sozinho o instrumento de transação.
É de suma importância que se analise quem é a pessoa que possui poderes para assinar os contratos de compra e venda e as escrituras públicas em nome da empresa e é justamente no contrato social da empresa em que se verificará tais poderes e suas dimensões.
Nos atos constitutivos poderá ainda ser certificado se a empresa sofreu alguma alteração em sua configuração, seja em seu quadro societário ou em seu nome empresarial, fato que pode sinalizar uma tentativa de evitar constrições dos bens pertencente à pessoa jurídica ou maquear sua situação de insolvência.
Além do contrato social, é importante que se emita certidões de débito nos órgãos fiscais (Receita Federal e Secretaria da Fazenda Estadual), nos Tribunais de Justiça (Estaduais e Federais), no IBAMA, na Secretaria do Meio Ambiente Estadual, nos Tribunais Trabalhistas e nos Cartórios de Protesto.
Recomenda-se, inclusive, que se emita as certidões tanto em nome da Pessoa Jurídica, quanto de suas filiais, caso existam, e dos sócios. Por mais que exista distinção patrimonial entre a pessoa jurídica e seus sócios, existe a possibilidade de algum credor desses últimos levarem a discussão a necessidade de desconsideração inversa da personalidade jurídica, por confusão patrimonial ou abuso de personalidade.
Ainda que se tenha a proteção ao adquirente de boa-fé, evitar espaços para esse tipo de discussão judicial é sempre uma excelente saída. Ademais, é imprescindível, também, que se emitam as certidões relativas ao imóvel e se faça uma análise da parte ambiental da propriedade.
Por todo o exposto, podemos concluir que, para garantir uma aquisição segura de imóveis pertencentes a empresas, são necessários cuidados específicos, além dos gerais. A contratação de um profissional habilitado, não só na análise de riscos, mas também na solução dos entraves que porventura surjam nas negociações é sem dúvida o melhor caminho a ser seguido.
